Η εισήγηση του Ευσ. Γιαννέλου για το ARACHOVA CENTER

ΕΙΣΑΓΩΓΗ

Η εισήγηση αυτή έρχεται ως συνέχεια των προσπαθειών τόσο των προηγούμενων όσο και της τωρινής Δημοτικής Αρχής, να δοθεί μια λύση στο πρόβλημα του ARACHOVA CENTER η οποία να στηρίζεται στις εξής προϋποθέσεις.

1.       Να είναι διάφανη χωρίς σκιές ή αμφιβολίες με αδιάσειστα επιχειρήματα.

2.    Να είναι δίκαιη προστατεύοντας τα συμφέροντα και των δυο πλευρών εάν βεβαίως είναι αυτό δυνατό.

3.       Να επιλυθεί με τον έναν ή τον άλλο τρόπο ΟΡΙΣΤΙΚΑ το πρόβλημα για να μη διατρέξει η Αράχωβα τον κίνδυνο  να βρεθεί για πολλά χρόνια με ένα πελώριο στοιχειωμένο γιαπί, μέσα στο κέντρο της.

Στα πλαίσια λοιπόν όλης αυτής της προσπάθειας έγιναν στην Αθήνα αλλεπάλληλες συναντήσεις με τους ιδιοκτήτες του εν λόγω κτίσματος,  με στόχο να  βρεθεί συμβιβαστική λύση.

Εδώ πρέπει να τονισθεί  ότι οι συναντήσεις αυτές ΟΥΔΟΛΩΣ ΑΝΕΚΟΨΑΝ την διαδικασία έκπτωσης, στην οποία είχε προχωρήσει η προηγούμενη Δημοτική Αρχή και η οποία μας έδωσε στην διαδικασία της διαπραγμάτευσης ένα σοβαρό επιχείρημα και  βέβαια   ΜΕΣΟ ΠΙΕΣΗΣ.  Πριν παραθέσω τα αποτελέσματα της διαπραγμάτευσης πρέπει να απαντηθούν από νομικούς αλλά και από τους τεχνικούς του Δήμου  τα παρακάτω σοβαρά ερωτήματα. Θα ήταν χρήσιμο να έχουμε γι αυτά σχετική γνωμάτευση  των ειδικών νομικών,  στο Δημοτικό Συμβούλιο τις 23/3. Τα ερωτήματα είναι τα εξής:

ΣΕ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΠΟΥ Ο ΔΗΜΟΣ ΚΕΡΔΙΣΕΙ ΤΗΝ ΕΚΠΤΩΣΗ

1)       ΠΟΣΑ ΧΡΟΝΙΑ ΧΡΕΙΑΖΟΝΤΑΙ ΓΙΑ ΝΑ ΠΕΡΙΕΛΘΕΙ ΤΕΛΕΣΙΔΙΚΑ ΣΤΗΝ ΑΠΟΛΥΤΗ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ ΤΟΥ ΤΟ ΚΤΙΡΙΟ

2)        Ο ΕΡΓΟΛΑΒΟΣ ΣΤΗΝ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ  ΑΥΤΗ ΘΑ ΕΧΕΙ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΝΑ ΕΓΕΙΡΕΙ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ ΚΑΤΑ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΞΙΑ ΤΗΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΤΟΥ, ΑΦΑΙΡΟΥΜΕΝΩΝ ΤΩΝ ΑΠΑΙΤΗΣΕΩΝ ΤΟΥ ΔΗΜΟΥ. ΚΑΙ ΣΕ ΠΟΙΟ ΥΨΟΣ ΘΑ ΕΙΝΑΙ ΟΙ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ ΑΥΤΕΣ, ΜΕ ΔΕΔΟΜΕΝΟ Πως Ο ΕΡΓΟΛΑΒΟΣ ΙΣΧΥΡΙΖΕΤΑΙ ΠΩΣ ΕΧΕΙ ΕΠΕΝΔΥΣΕΙ ΜΕΧΡΙ ΤΩΡΣ 11-12 ΕΚ ΕΥΡΩ.

3)       ΣΕ ΠΟΙΟ ΥΨΟΣ ΑΞΙΑΣ ΑΝΕΡΧΟΝΤΑΙ ΟΙ ΕΡΓΑΣΙΕΣ ΠΟΥ ΕΚΑΝΕ Ο ΕΡΓΟΛΑΒΟΣ ΕΝΩ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΗΝ ΣΥΜΒΑΣΗ ΒΑΡΥΝΑΝ ΤΟ ΔΗΜΟ.

4)       ΠΟΣΑ ΧΡΗΜΑΤΑ ΧΡΕΙΑΖΟΝΤΑΙ ΓΙΑ ΝΑ ΑΠΟΠΕΡΑΤΩΘΕΙ ΤΟ ΕΡΓΟ.

              ΘΕΩΡΩ ΠΩΣ ΤΑ ΕΡΩΤΗΜΑΤΑ ΑΥΤΑ ΕΙΝΑΙ ΣΗΜΑΝΤΙΚΑ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΠΟΦΑΣΗ ΠΟΥ ΚΑΛΟΥΜΑΣΤΕ ΝΑ ΠΑΡΟΥΜΕ, ΓΙΑΤΙ ΣΧΕΤΙΖΟΝΤΑΙ ΜΕ ΤΟ ΜΕΛΛΟΝ.

Θα παρακαλέσω τους νομικούς μας στους οποίους επίσης αποστέλλω την εισήγηση να μας δώσουν τα ¨φώτα¨ τους.

Στάθης Γιαννέλος

ΠΡΟΕΔΡΟΣ ΔΣ 

ΕΙΣΗΓΗΣΗ

Α) Όπως μπορείτε να διαπιστώσετε και από σχετικό έγγραφο της ARACHOVA CENTER (παράρτημα 1), η ίδια εγείρει απαιτήσεις έναντι του Δήμου ύψους 655.000, ενώ στο ίδιο έγγραφο παραδέχεται η ίδια ότι οι ανάλογες απαιτήσεις του Δήμου είναι 380.284 ευρώ, όπως άλλωστε προκύπτει και από τα έγγραφα της έκπτωσης.

Τα ποσά αυτά έχουν αναλυθεί με ειδικούς πίνακες πολλάκις στο παρελθόν και η αριθμητική τους, αλλά και η νομική τους ερμηνεία έχει πολλές πλευρές και θα μας έπαιρνε χρόνια και αναλύσεις επί αναλύσεων να τα συμφωνήσουμε. Σκοπός άλλωστε της προσπάθειας δεν είναι να δούμε ποιος έχει δίκιο και ποιος όχι αλλά να βρεθεί βιώσιμη λύση που θα οδηγήσει σε ολοκλήρωση του κτιρίου και του συνεδριακού. 

1^η λοιπόν πρόταση της Εισήγησης είναι :

ΤΑ ΠΟΣΑ ΑΥΤΑ ΝΑ ΣΥΜΨΗΦΙΣΤΟΥΝ ΚΑΙ Η ΝΕΑ ΣΥΜΒΑΣΗ ΝΑ ΞΕΚΙΝΗΣΕΙ ΑΠΟ ΤΟ ΣΗΜΕΙΟ ΜΗΔΕΝ ΧΩΡΙΣ ΕΚΑΤΕΡΩΘΕΝ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ μέχρι σήμερα.

Β) Σχετικά με το χρόνο ολοκλήρωσης του έργου να παραταθεί μέχρι  31/12/2015 για τα κτιριακά και μέχρι 30.4.2016 για τον εξοπλισμό του Συνεδριακού. Σημαντικό είναι να επιβεβαιωθεί από τους νομικούς αν μπορεί να τεθούν  όροι στην παράταση της σύμβασης περί οριστικής έκπτωσης σύμφωνα με τους  οποίους:

(α) Ο εργολάβος θα παραιτείται  από τις απαιτήσεις τους και από όλους τους ισχυρισμούς του από την μέχρι τώρα εξέλιξη του έργου και βέβαια  θα αποδέχεται το εμβαδόν του οικοπέδου  και

(β) αν μπορεί να γίνει νέα έκπτωση αν παρέλθει η νέα ημερομηνία παράδοσης  η οποία να χαρακτηρίζεται καταληκτική  και η έκπτωση να  είναι  κατά το  δυνατόν αυτόματη,  διότι η πλευρά του ARACHOVA CENTER δεν έχει πλέον αντίλογο .

Γ) Το μίσθωμα  είναι 40.000 ετησίως περίπου. Οι νομικοί λένε πως  σύμφωνα με τις τελευταίες ρυθμίσεις του Νόμου το ARACHOVA CENTER, θα μπορούσε να διεκδικήσει μια μείωση της τάξεως του 40% ή και περισσότερο για το μέλλον. Η πρόταση της εισήγησης είναι να μηδενισθεί  το μίσθωμα για 5 χρόνια, βοηθώντας να ορθοποδήσει οικονομικά η επιχείρηση, το PARKING και το κτίριο και  σε ΑΝΤΑΛΛΑΓΜΑ η ARACHOVA CENTER, να παραχωρήσει δωρεάν  στο Δήμο για 5 χρόνια δυο χώρους μέχρι 120 τ.μ. για να  στεγασθεί το ΑΣΤΥΝΟΜΙΚΟ ΤΜΗΜΑ ΑΡΑΧΩΒΑΣ (άρα εξαλείφεται έτσι ο κίνδυνος να φύγει από την Αράχωβα, όπως  μεθοδευόταν λόγω του ενοικίου που πληρώνει) κι ένα  σύγχρονο ΙΑΤΡΕΙΟ που σαφέστατα θα είναι πιο προσβάσιμο από το ήδη υπάρχον.

  Σημειώνω πως  τις παραπάνω προτάσεις εκτιμώ πως αποδέχεται η ARACHOVA CENTER.

Δ) Περιβαλλοντολογικές Ρυθμίσεις:

Από ομάδα κατοίκων γύρω από το PARKING, έχουν τεθεί κάποια θέματα τα οποία η ιδιοκτησία της ARACHOVA CENTER ,θα δεσμευθεί να τα συζητήσει παρουσία της Δημοτικής Αρχής, με τους συμπατριώτες μας.

Ε) Επίσης από 1/5 ως 30/10, θα μπορούν όλοι οι Αραχωβίτες  με ένα ελάχιστο κόστος  ειδικής κάρτας αξίας 10 ευρώ τον μήνα να χρησιμοποιούν τις θέσεις στάθμευσης.

Κλείνοντας την εισήγηση αυτή θεωρώ ότι μια τέτοια ρύθμιση προστατεύει τα συμφέροντα του Δήμου, είναι δίκαιη απέναντι σε έναν επενδυτή που ξόδεψε περίπου 10 εκατ ευρώ στο χωριό  μας και θα αποτελέσει την αφετηρία να ζωντανέψει μια περιοχή όπου αυτή την στιγμή κινδυνεύει να βρεθεί με ένα αιώνιο  γιαπί, όπως προανέφερα στην εισαγωγή.

Τα παραπάνω αποτελούν την εκτίμησή μου για το πλαίσιο στο οποίο θα μπορούσε να επιτευχθεί  συμβιβασμός και είναι αυτονόητο πως δεν αποτελούν δεσμεύσεις έναντι του εργολάβου. Τον τελευταίο λόγο έχει το Δημοτικό Συμβούλιο.

Εν κατακλείδι θα παρακαλούσα τους Νομικούς αλλά και τους Τεχνικούς που έχουν ασχοληθεί με το θέμα να παρευρεθούν στο Δημοτικό Συμβούλιο της 23/3 Δευτέρα 19:00, στο Λαογραφικό Μουσείο της Αράχωβας.

Ευχαριστώ,

Στάθης Γιαννέλος

Πρόεδρος ΔΣ

ΠΑΡΑΡΤΗΜΑ 1

 Ποσά απαιτήσεων του ARACHOVA CENTER

·                    Δαπάνη – οικονομική ζημία της εταιρείας λόγω σύνταξης των νέων μελετών εξαιτίας της ως άνω κατά 206,74 τμ απόκλισης συμβατικού και πραγματικού εμβαδού: 60.000,00€.

·                    Δαπάνη - οικονομική ζημία της εταιρείας λόγω αναθεώρησης της οικοδομικής αδείας : 130.000,00€

·                    Δαπάνη - οικονομική ζημία της εταιρείας λόγω κατασκευής ειδικού φρεατίου συγκέντρωσης των λυμάτων παρακείμενων οικοδομικών τετραγώνων και απομάκρυνση αυτών : 75.000,00€

·                    Δαπάνη - οικονομική ζημία λόγω εργασιών διαμόρφωσης περιβάλλοντος χώρου προς το σκοπό διευκόλυνσης πρόσβασης των χρηστών που ήταν υποχρέωση του δήμου : δαπάνη της τάξεως των 300.000,00€

·                    Διαφυγόντα κέρδη λόγω λειτουργίας δωρεάν χώρου στάθμευσης - ιδιοκτησίας του Δήμου - πλησίον της επένδυσης: 1.500,00€ μηνιαίως * 60 μήνες = 90.000,00€, ποσό, μάλιστα το οποίο θα αυξάνεται για όσο χρόνο ο Δήμος Αράχωβας παραβιάζει την υποχρέωση παράλειψης ανταγωνισμού.

ΣΥΝΟΛΟ: 655.000€

Εκτός των ανωτέρω, και εξαιτίας της προαναφερόμενης διαφοράς δόμησης του σταθμού αυτοκινήτου και του Συνεδριακού Κέντρου η εταιρεία μας έχει ΕΤΗΣΙΑ απώλεια εσόδων της τάξεως 215.000,00€ και η οποία θα υφίσταται έως και το πέρας της διάρκειας παραχώρησης. (Τα παραπάνω αναφερόμενα οικονομικά στοιχεία της απώλειας εσόδων προέκυψαν από τη σύνταξη Οικονομικής Μελέτης (Business Plan) η οποία εκπονήθηκε από ανεξάρτητη Εταιρεία Οικονομικών Συμβουλών, στην οποία απευθύνθηκε ο Επενδυτής για την αποτίμηση της οικονομικής ζημίας λόγω της απόκλισης μεταξύ πραγματικού και συμβατικού εμβαδού του Παραχωρούμενου Ακινήτου, και η οποία Οικονομική Μελέτη επισυνάπτεται ως Παράρτημα στο παρόν έγγραφο. Η Μελέτη αυτή βασίζεται σε πραγματικά στοιχεία και έρευνα αγοράς που πραγματοποιήθηκε στην περιοχή από οικονομικούς συμβούλους.)

B) ΔΗΜΟΣ ΑΡΑΧΩΒΑ

            α.1) Προέλευση απαιτήσεων:

Ο Δήμος Αράχωβας έχει εγείρει κατά ημών απαιτήσεις προερχόμενες από το συμφωνηθέν στη σύμβαση παραχώρησης μίσθωμα αλλά και απαιτήσεις από ποινικές ρήτρες που κατά τα λεγόμενά του έχουν καταπέσει εις βάρος μας λόγω καθυστέρησης ολοκλήρωσης του έργου. Διατηρούμε αμφιβολίες σχετικά με τις απαιτήσεις αυτές, τις οποίες μνημονεύουμε και στα σχετικά μας δικόγραφα πλήν, όμως προς το σκοπό οριστική επίλυσης μνημονεύουμε στο παρόν έγγραφο.

Ακολουθούν τα οικονομικά αιτήματα του Δήμου με υπολογισμό έως τον Φεβρουάριο του έτους 2015.  Θα πρέπει να σημειώσουμε ότι ο Δήμος Αράχωβας στις προκλήσεις που έχει αποστείλει αιτείται για κάθε έτος ολόκληρο το μίσθωμα πλην όμως, εν προκειμένω, προβαίνουμε σε υπολογισμό μισθωμάτων μόνο για τον εν λειτουργία σταθμό Αυτοκινήτων ο οποίος αποτελεί το 67% του συνόλου του έργου)

α.2) Ποσά οικονομικών απαιτήσεων του Δήμου:

·                    Μισθώματα για τον εν λειτουργία χώρο στάθμευσης με υπολογισμό μισθώματος μόνο για σταθμό αυτοκινήτων:

19/2/2010-19/2/2011 : 40.000,00€*67%=26.800€

19/2/2011-19/2/2012 : 41.200,00€*67%=27.604€

19/2/2012-19/2/2013 : 42.436,00€ *67%=28.432,12€

19/2/2013-19/2/2014:  43.709,08€*67%=29.285.08€

19/2/2014-19/2/2015 : 45.020,35€*67%=30.163,63€

Σύνολο μισθωμάτων:    142.284.83

·                    Ποινικές ρήτρες (συμβατικά 10.000/μήνα)

Σταθμός αυτοκινήτου (67% έργου)

6/10/2009-16-2-2010 :4 μήνες * 6.700=26.800

Συνεδριακό Κέντρο (33% έργου)

6/10/2009-16-2-2015 : 64 μήνες * 3.300=211.200,00€

Σύνολο ποινικών ρητρών:238.000,00€

ΓΕΝΙΚΟ ΣΥΝΟΛΟ :380.284.83€